目前,在提升产业园区综合竞争力和可持续发展能力的前提下,围绕国家新出台的一系列产业政策,各地政府积极推进各类工业园区的升级改造。但因历史遗留问题,政策法规的变更、废止等问题,在实践中出现了各种各样的实际问题,给工业园区产业结构调整造成了一定的法律障碍。下面分享一个企业通过挂牌取得的国有土地上有遗留未拆迁建筑物问题的处理方案及法律依据的实际案例。
条文生变引纠纷 某企业于2010年通过挂牌方式取得某园区内的国有土地使用权,该宗土地出让前由部分国有土地和部分集体建设用地组成。经某市政府统一征收集体土地、收回国有土地后通过挂牌方式供给该企业用于工业项目建设。企业获得土地使用权后,该宗土地上尚19处房产未拆除。该企业依据 《城市拆迁条例》相关规定,经申请取得该房屋拆迁人资格并实施拆迁、安置、补偿等工作。在实施拆迁过程中,2011年1月21日 《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施,《城市拆迁条例》随即废止。此时尚有未拆迁的房产5处,其中,1处在征地前属于国有土地外,其他4处在征地前属于农民宅基地。但均在城市规划区内。该企业与5处房产所有权人未达成拆迁安置协议,遂依据《城市拆迁条例》规定,向拆迁主管部门提出了裁决申请,裁决后5处房产所有权人均不服裁决,分别提出行政诉讼。经区、市两级法院判决,维持裁决。但房产所有权人拒不履行生效判决。该企业依据 《城市拆迁条例》向法院递交了强制执行申请,但因法律适用问题法院未作出强制执行裁定。
破解三大焦点问题
问题一:征地后房屋没有被拆除并给予补偿,遗留下来的房屋如何处理? 农民集体所有的土地被依法批准征收,经 “两公告一登记”后,其土地所有权权属发生改变,即由集体所有变更为国家所有。在登记后给予一次性补偿,国土部门实施补偿的同时收回土地及地上附着物的权属登记证书。但是,往往在征地过程中,经常遗漏或没有实施补偿登记收回权属证书就将征收的土地挂牌出让或者收储。原集体成员或他人继续使用原土地,其房屋因未补偿,产权人还继续占有、使用房屋,但此时房屋使用的土地已经属于国有土地,房屋占用的土地属于国有土地上的房屋。当新的土地使用权人或土地收储单位开发或建设时遇到上述房屋需要拆迁时,如果被征收土地已经纳入城市规划区,应当按照国有土地上房屋补偿标准和程序进行补偿。此类问题在2005年10月12日,最高人民法院行政审判庭答复重庆市高级法院 (法 [2005]行他字第5号)中明确指出: “行政机关征用农村集体土地之后,被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权,房屋所在地已被纳入城市规划区的,应当参照 《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。”2011年8月7日,最高人民法院公布的 《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款将2005年最高法院的答复法律化,进一步明确 “征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持”。这一法律化再次明确城市规划区内的农村集体土地上房屋可参照新颁布的 《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。
问题二: 《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前未完成的拆迁项目如何适用法律? 该企业依据 《城市房屋拆迁管理条例》启动了房屋拆迁程序,2011年1月21日,国务院公布了 《国有土地上房屋征收与补偿条例》并于公布之日起实施,同时规定 《城市房屋拆迁管理条例》废止。对于已经取得房屋拆迁许可的项目如何适用法律? 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条明确规定: “本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,”因此,尚未完成拆迁补偿的仍然沿用 《城市房屋拆迁管理条例》以及相关配套法律法规继续执行。
问题三: 《城市房屋拆迁管理条例》废止后,依据该条例作出的裁决需要强制执行时,该如何强制执行?
本案中,虽然应继续执行 《城市房屋拆迁管理条例》以及相关配套法律法规。但对于强制执行,国家有特别的法律规定,强制执行时应当予以遵守和注意。
首先,政府不得再自行组织强制拆迁。《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定的:“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”规定中的 “由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁”的规定被《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条: “继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。”的规定所取消。因此,该项目尚未按照裁决决定的拆迁时间完成拆迁而需要强制执行时,政府无权责成或委托任何部门或单位执行强制拆迁。按照这一规定精神,强制执行的惟一途径是:申请法院强制执行。
其次,法院裁定准予强制执行的,市县人民政府可以组织实施。
涉及国有土地上房屋征收强制执行问题,最高人民法院,法释 〔2012〕4号 《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第9条: “人民法院裁定准予执行的,一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施,也可以由人民法院执行。”第10条:“《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,人民法院裁定准予执行房屋拆迁裁决的,参照本规定第九条精神办理。”该企业是在 《条例》实施前取得的 《房屋拆迁许可》项目,法院可以作出准予政府组织实施的裁定,也可以自行裁定执行。
再次,无论是法院执行或是政府组织实施,必须是先搬迁。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定:任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。因此,即便是政府组织实施拆迁,也应先将被拆迁人搬出现有住房,并进行妥善安置,才可进行房屋拆除。
(闫凤翥/文 李屏/图)