推动签订长期商业租赁助力小微企业发展

　　■  许侃 

　　在商业经营中，租赁作为小微企业获取经营场所的主要方式，却长期受“短租期”模式制约——多数租约期限仅1-3年，与企业需要长期稳定经营以实现投资回报的需求严重错配，甚至导致大量商户陷入“经营－搬迁－关门”的恶性循环。在此背景下，推动签订长期商业租赁，尤其是依托国有企业的资源优势率先落地长租期合同，成为破解小微企业经营困境、激发市场活力的关键路径。

　　当前小微企业发展的现实困境

　　短期租期抑制企业长期投资动力。小微企业的经营提升离不开对经营场所的持续投入，包括店铺装修、设备升级、客户关系维护等，这些投入需要通过长期经营才能逐步回收成本并产生收益。但在1-3年的短期租约下，企业无法确定租约到期后能否顺利续租，普遍陷入“不敢投、不能投”的被动局面。这种“短期思维”直接导致小微企业经营品质难以提升，陷入“低投入－低收益－难发展”的恶性循环，成长空间被严重压缩。

　　租金涨幅失控加剧企业经营压力。租约到期时，部分房东利用小微企业已投入装修、积累客户的“沉没成本”，单方面大幅提高租金，且定价缺乏市场规范与合理依据，形成“漫天要价”的乱象。对于小微企业而言，这一行为使其陷入两难境地。若接受高价租金，原本微薄的利润会被进一步压缩，甚至出现“营收覆盖不了租金”的亏损情况；若拒绝涨价，则需放弃长期积累的稳定客户群体，前期投入的装修费用也无法回收，相当于“白忙一场”，成为压垮企业的“最后一根稻草”。

　　被迫搬迁导致企业经营连续性断裂。面对不合理的续约条件，小微企业往往被迫放弃现有经营场所，而搬迁带来的损失远超短期成本。一方面，客户流失直接导致经营根基动摇，重新积累客户需投入大量时间与资金。另一方面，搬迁后不仅无法复用，还需承担新场所的装修费用与搬迁成本，部分企业因无力承担这些额外支出，最终选择直接关门。这种频繁的“搬迁－关门”现象，不仅造成小微企业个体的经济损失，更破坏了市场经营的连续性与活力，不利于商业生态的稳定发展。

　　国有企业率先推行长期商业租赁的核心价值

　　树立市场标杆，引导租赁秩序规范化。当前“短租为主”的市场惯性，本质上源于缺乏可参考的长期租赁模式与行业规范，国有企业主动签订长期商业租赁，可以打破这一贯性。一方面，为民营房东提供清晰的租赁模式参考，明确长租期下的租金设定、续租保障等核心条款，减少“随意不续租”“漫天要价”等乱象。另一方面，通过国企的公信力，逐步在全行业形成“长期稳定、互利共赢”的租赁共识，推动商业租赁从“短期博弈”转向“长期合作”，为小微企业营造更公平、稳定的租赁环境。

　　降低企业经营风险，激发投资活力。长期租赁的核心价值在于为小微企业提供明确的经营预期，消除其对“装修投入打水漂”“客户资源流失”的顾虑。当企业持有8-10年以上的稳定租约时，会更愿意投入资金用于装修升级、设备更新与客户维护。例如，餐饮企业可放心引入高端厨房设备，提升菜品质量；零售企业可优化店面布局，增强客户体验。这种“放心投资”不仅能提升企业自身的经营品质与竞争力，还能形成“稳定租期－放心投资-良性经营”的正向循环，让小微企业真正实现“安心经营、持续发展”。

　　提升国有资产运营效益，实现双向共赢。长期商业租赁并非“单方面让利”，而是能为国有资产运营带来长期收益。从国资角度看，长租期合同可保障商业物业的稳定出租率，避免因频繁换租产生的空置期损失——据统计，商业物业的空置期平均为1-2个月，长期租约能直接减少这部分损失。与此同时，小微企业在稳定经营后，经营效益会逐步提升，其租金支付能力与意愿也会增强，可有效减少欠租风险。这种“稳定出租+租金保障”的模式，既能实现国有资产的保值增值，又能为小微企业提供发展支撑，最终达成“国资与民企共赢”的局面。

　　国有企业推行长期商业租赁的实施路径

　　明确长期租赁合同核心条款，保障企业权益。合同条款是长期租赁的基础，需聚焦小微企业最关心的“租期、租金、续租、补偿”四大核心问题。一是设定固定租期与稳定租金，优先签订8～10年以上固定租期合同，明确前10年租金不上涨，第11年起按市场合理比例（不超过3%）微调，从源头杜绝无序涨租。二是明确“优先续租权”，租约到期前3个月启动续签协商，若承租人无违约记录，国有企业需优先按市场合理价格续签，不得无理由拒绝。三是建立提前解约补偿机制，若因国有资产规划调整需提前终止租约，需按承租人装修残值（按剩余租期折算）及合理经营损失进行补偿，避免企业因政策变动承受额外损失。

　　完善内部保障机制，提升政策落地效率。国有企业内部需调整运营导向，为长期租赁提供制度支撑。一方面，优化考核指标，将“长租期合同签订率”“小微企业租户稳定率”纳入国有资产运营考核体系，改变过去“以短期租金收益为核心”的考核倾向，引导运营团队重视长期稳定运营。另一方面，简化审批流程，针对长期租赁合同制定专项审批通道，缩短决策周期——例如，将原本需要多层级审批的流程简化为“项目申报－部门审核－最终审批”三步，避免因内部流程烦琐导致租户流失，提升租赁服务效率。

　　强化政策协同联动，扩大政策覆盖面。长期租赁的推广需依托政府与国企的协同发力。国有企业可联合地方政府相关部门，发布《国有商业物业长租期租赁指引》，明确长期租赁的实施标准、操作流程与典型案例，为全行业提供参考；同时，可申请将长期租赁项目纳入地方“稳小微企业”专项支持政策，争取税费减免、财政补贴等配套支持。例如，对签订长期租约的国有物业，给予一定比例的房产税减免，降低国有企业推行成本；对租赁国有物业的小微企业，提供一定期限的租金补贴，进一步减轻企业负担。除此之外，长期租赁还能为“百年老店”的培育提供土壤，通过稳定的经营场所，助力小微企业积累品牌价值，逐步成长为具有长期竞争力的市场主体。

　　综合以上分析，短期商业租赁的不稳定性，已成为制约小微企业发展的关键瓶颈；而长期商业租赁作为摆脱这一困境的有效路径，不仅能助力小微企业“安心经营、持续发展”，还能实现国有资产的保值增值，更能推动商业生态的稳定与繁荣，为国民经济的高质量发展注入“毛细血管”的活力。而推行长期商业租赁，既需要国有企业发挥示范引领作用，通过明确合同条款、完善内部机制，为小微企业提供稳定的经营环境，也需要政府与市场协同发力，推动租赁市场从“短期博弈”转向“长期共赢”。

　　（作者单位：新东方南京公司）